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Blog de Osvaldo Lofego
 


Financiamento da casa própria com saldo devedor absurdamente fora de propósito ou Prestação da casa própria vai subir até 10 vezes para 50 mil mutuários!


Esta matéria dá para escrever um livro, mas tentarei ser sucinto por causa da matemática envolvida.

Os contratos de financiamentos em que isto acontece se devem aos seguintes fatos:

Uso da Tabela “Price” estabelecendo que a Parcela mensal (P) a ser paga seja igual à Amortização mensal (A) da dívida mais o valor do Juro mensal (J) sobre o Saldo Devedor (SD); ou seja, P=A+J. O Saldo Devedor do mês atual é calculado tirando-se do Saldo Devedor do mês anterior o valor da Amortização do mês em curso, de tal forma que no último mês do contrato, com a última Amortização paga, o Saldo Devedor seja ZERO. Esta é a premissa básica para se adotar a TABELA PRICE nos contratos de financiamentos.

Este critério permitiu desenvolver-se a fórmula de cálculo da Parcela Mensal (P) a pagar no mês em curso, ou seja, desde que obrigatoriamente o Saldo Devedor ao fim do contrato seja ZERO. Baseado nesta premissa e usando-se as fórmulas matemáticas das PROGRESSÕES GEOMÉTRICAS chegou-se a uma EXPRESSÃO MATEMÁTICA, bastante complexa, que permite calcular-se este valor (P), em função do Saldo Devedor Contratual (valor da unidade financiada) e do índice dos juros anuais ou mensais do contrato de financiamento. Este valor é constante do início ao fim do contrato.

Aparentemente simples, a fórmula anterior, P=A+J, se torna de uma complexidade de difícil compreensão até para expertises da matemática, no Brasil, por causa da grande inflação que assolava o país em anos recentes e, cujos índices de compensação inflacionários, foram adotados para corrigir a fórmula acima.

Existiu (ainda existe) no Brasil desde muito tempo, dois índices, entre outros, de correção do dinheiro e do poder aquisitivo do trabalhador, dia a dia, mês a mês ou ano a ano, usados para compensar a inflação. Um é a Correção Monetária (CM) e, o outro, a Correção Salarial (CS),  respectivamente usados para corrigir o dinheiro depositado nas Cadernetas de Poupança e os Salários dos Trabalhadores Brasileiros. Dois índices diferentes com valores diferentes em que a Correção Monetária foi sempre maior que a Correção Salarial.

Com a dialética inerente, em que o mundo capitalista era o império da lei durante o período ditatorial no Brasil, nada diferente do atual momento, os donos do dinheiro conseguiram junto aos detentores do poder o inusitado na aplicação de  uma fórmula matemática. Multiplicar por dois números diferentes uma igualdade matemática e, tornando-a uma desigualdade, agir como se a igualdade continuasse, tudo isto mascarado pela alta inflação do país.

A fórmula anteriormente apresentada passou a ser usada da seguinte forma: a Parcela era atualizada pela Correção Salarial, o valor do juro era atualizado pela Correção Monetária e a Amortização era calculada, diminuindo-se da Parcela assim atualizada, o valor do Juro também atualizado como se explicou. Transformaram uma desigualdade matemática em igualdade, ou seja, PxCS=A+JxCM. Uma verdadeira aberração! E inconstitucional como adiante se explica!

Apenas para elucidar o controverso assunto acima, que castiga o consumidor, entre 1988 até 2008, num contrato por mim estudado, a Correção Monetária foi de 3.270.381.322% (três bilhões, duzentos e setenta milhões, trezentos e oitenta e um mil, e trezentos e vinte e dois por cento) e a Correção Salarial de 2.861.614.581% (dois bilhões, oitocentos e sessenta e um milhões, seiscentos e quatorze mil, e quinhentos e oitenta e um por cento) e a moeda brasileira foi dividida por 2.750.000.000 (dois bilhões e setecentos e cinqüenta milhões) em três distintos anos por causa da inflação, mudando de nome em cada uma dessas divisões. Parece piada! Como é que um jovem com menos de trinta e cinco anos pode compreender um estado de coisa desta?

A Amortização calculada, como anteriormente se explicou, uma desigualdade como se fosse uma igualdade, e devido aos índices também desiguais, já no terceiro mês do financiamento se tornava negativa e, ao invés de amortizar o saldo devedor, aumentava-o.  Além do mais, para desespero dos financiados, para se calcular o novo saldo devedor, este era antes corrigido pela correção monetária, antes de amortizado com o valor negativo da Amortização. Daí o saldo devedor no fim do contrato de uma residência ser muito superior ao valor de uma nova construção no mesmo lugar.

Aliado também ao que anteriormente foi explicado, na mesma parcela cobrada, os financiadores somavam um valor de seguro do financiamento, estipulado como um percentual em contrato da Parcela Corrigida e, manipulavam este percentual. Num caso conhecido por mim pulou de 12% para 17,474% no  terceiro mês sem nenhum aviso. O valor vinha embutido na cobrança da parcela. Isto além da hipoteca da unidade habitacional. Dupla garantia do financiamento. Coitado do financiado!

A Correção Monetária utilizada nos contratos de financiamento habitacional era igual à Taxa Referencial de Juros, TR, que, ao  multiplicar a parcela do Juro calculado pela fórmula desigual da Tabela “Price”, constitui-se em juros sobre juros, prática inconstitucional nos contratos de financiamento, denominado de anatocismo. E os financiadores nem aí para isto. Dão de ombros. Qualquer contrato deste deveria ser anulado e o consumidor indenizado!

Assim, apenas para ilustrar o assunto em pauta, uma casa financiada em agosto de 1988 por vinte anos, no valor de época de 5000 OTNs (outro índice que era usado para compensação inflacionária, teto dos financiamentos da época) ou Cz$7.991.300,00 (sete milhões, novecentos e noventa e um mil e trezentos cruzados, dinheiro da época), taxa de juros de 10% ao ano, em agosto de 2008, vinte anos depois, teve um Saldo Devedor de R$ 330.460,23 (trezentos e trinta mil quatrocentos e sessenta reais e vinte e três centavos). Este saldo é totalmente refinanciado por mais 10 anos, às vezes conseguindo-se renegociar algum reajuste de planos econômicos, como o do Plano Collor, em que houve um reajuste ilegal de 43%. Assim, a prestação pula até mais de 10 vezes. E isto acontece se o consumidor “chiar” e renegociar. Pode?

Como engenheiro civil com vasta experiência, com mais de 41 anos de profissão, posso afirmar! Construo a mesma casa, cujo contrato foi por mim analisado, por muito menos da metade deste valor, com materiais mais modernos e atuais.



Escrito por Lofego às 10h21
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